一、起草背景

西秀区自2013年棚户区改造项目启动征拆以来,严格按照相关法律法规及上级指导文件开展征收工作,但现行规范性文件对征收实践中出现的各种情况难以做到一一对应和规范,如:在集体土地上房屋征收过程中,因历史原因,存在大量无合法手续的房屋,且是老百姓自身居住的房屋,不能简单以未能提供规划许可等合法建设手续而不予补偿;又如:部分房屋因历史原因,由住宅改造为经营用房,但不在临街一层一进或主干道,不属“住改非”认定范围,但确实存在经营的情况,在现行政策及文件中并未明确补偿标准;再如:现有政策未提及安置房维修基金及五通费等,此类费用的缴纳主体一直备受争议,对征收工作造成一定困扰。为此,西秀区住房和城乡建设局结合征收工作实际,牵头草拟《西秀区国有土地和集体土地上房屋征收补偿指导实施细则(试行)》(以下简称《实施细则(试行)》),在各相关部门大力配合下,经多次会议研究、广泛征求意见建议后,形成本《实施细则(试行)》。

二、目标任务

本《实施细则(试行)》旨在规范西秀区国有、集体土地上房屋征收与补偿行为,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,有效指导征收实施部门开展工作。

三、起草依据

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《安顺市国有土地上房屋征收与补偿办法》(安府发〔2013〕12号)、《安顺市两城区集体土地上房屋征收与补偿办法》(安府发〔2013〕11号)等相关法律法规及文件,结合西秀区房屋征收工作实际情况制定。

四、主要内容

本《实施细则(试行)》主要由九个部分组成:

(一)集体土地上无合法手续房屋认定与补偿。主要是对集体土地上无合法手续房屋的认定标准、程序及处置办法作了明确。

(二)国有土地和集体土地上经营性用房的认定及处理。主要是对不符合住房改营业用房(住改非)补偿范围的房屋认定标准及处置办法作了明确。

(三)国有土地上公地私产的补偿。主要是对国有土地上私自修建(搭建)的房屋处置办法作了明确。

(四)对国有土地和集体土地上被征收房屋及产权调换房(安置房)异地置换补差结算。主要是对选择异地安置的房屋补差价及差额补偿结算作了明确。

(五)国有土地和集体土地上产权调换房(安置房)“五通费”的处理。主要是对“五通费”缴纳作了明确。

(六)国有土地和集体土地上房屋维修基金缴纳。主要是对国有土地和集体土地安置房维修基金缴纳主体作了明确。

(七)征收补偿协议审计事宜。主要是对协议审定时限做了明确。

(八)启动强制执行的项目。主要是对启动强制执行程序前进行风险评估做了明确。

(九)棚改领域房屋征收“三级认定”机制。主要对部分房屋、土地、资产等被征收物在权属、结构、用途、属性等方面存疑时提供解决路径。

五、涉及范围

本《实施细则(试行)》适用于西秀区城市规划范围内的房屋征收补偿安置。

六、执行口径

此《实施细则(试行)》由西秀区人民政府确定的房屋征收部门指导实施,并由房屋征收实施部门委托的房屋征收实施单位具体执行。

七、注意事项

《实施细则(试行)》发布前已签约、已改签的,遵循尊重历史的原则,按照已签订的原征收协议履行;《实施细则(试行)》发布后新签约的,应严格按照第590号令、11号、12号文件及《实施细则(试行)》政策标准实施征收。

八、关键词诠释

开发成本价:是指构成房地产商品售出条件的全部投入总成本价值。

市场评估价:是指由符合规定的专业评估机构,根据评估目的,遵循估价原则程序,在综合分析影响房地产价格因素基础上,对被征收房屋或安置房屋进行评估的各年度房地产市场价格。

房屋重置价:是指按上一年度重新建造与应计算重置价的房屋相同结构、相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。

经营性用房:是指利用住宅性质的房屋从事各类商业服务、生产经营等经营性活动的房屋。

九、惠民利民举措

本《实施细则(试行)》秉持以人为本的原则,为了维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,具体惠民利民举措如下。

(一)按照《安顺市国有土地上房屋征收与补偿办法》(安府发〔2013〕12号)、《安顺市两城区集体土地上房屋征收与补偿办法》(安府发〔2013〕11号)等文件精神,2008年1月1日以后修建房屋不能提供规划许可等合法建设手续就认定为不合法建筑,不予补偿。《实施细则(试行)》明确,以11号文件、12号文件发布之日以后2013年7 月1日作为界限,认定2013年7月1日以前修建的无合法手续房屋视为可补偿房屋按合法建筑予以补偿。2013年7月1日以后修建房屋,原则上不予补偿,若被征收户积极支持房屋征收工作,且经认定程序认定为唯一住房的,按重置价给予补助;同时,被征收户可按人均45平方米的安置面积以开发成本价自主选购政府提供全产权安置房源。

(二)《实施细则(试行)》明确,按要求提供营业执照及三年以上连续纳税凭证的房屋,可根据现状评估后进行货币补偿。

(三)为回应群众反映原来的二次装修补偿参考价普遍过低情况,《实施细则(试行)》明确,涉及二次装修部分由项目评估公司对二次装修费现状进行评估后补偿。

十、新旧政策差异

《实施细则(试行)》总体上与《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《安顺市两城区集体土地上房屋征收与补偿办法》(安府发〔2013〕11号)和《安顺市国有土地上房屋征收与补偿办法》(安府发〔2013〕12号)等规范性文件精神是一致的。但与2020年11月17日颁布的《西秀区项目房屋征收刚性需求认定程序》(西府办发〔2020〕88号)文件(此文件已在《实施细则(试行)》颁布后废止)存在较大差异,具体如下:

(一)《实施细则(试行)》明确界定已认定的违法建筑不予补偿。西府办发〔2020〕88号在第一类认定方面:“西秀区两违办、西秀区城市综合执法局提供的认定时间在2013年7月1日以前修建、未经登记报建,但属村居民修建用于居住的房屋,认定为合理建筑,按程序正常补偿。”未明确对已被西秀区城市综合执法局认定为违法建筑是否予以补偿,导致在征收实践中,部分实施单位与已被西秀区城市综合执法局认定为违法建筑的所有人签订安置补偿协议,既忽略了法律的权威性,也增加了后期的诉讼风险。故在《实施细则(试行)》中明确,2013年7月1日以前修建的无合法手续的房屋,已认定为违法建筑的房屋不予补偿。

(二)《实施细则(试行)》对2013年7月1日以后修建的无合法手续房屋补偿是否予以补偿进行了区分。在西府办发〔2020〕88号第二类认定方面:“西秀区两违办、西秀区城市综合执法局提供的认定时间为2013年7月1日以后且在市、区政府下达项目房屋征收决定书以前修建,且过去未被拆迁过,用于居住的唯一住房,按人均45平方米的住房刚性需求认定为合理建筑。”由于合理建筑及其补偿标准限定为2013年7月以前修建的房屋,从严格意义上讲,2013年7月1日以后修建的无合法手续房屋属于违法建筑。但考虑部分群众居住的实际需求和便于推动征拆工作,在《实施细则(试行)》中对2013年7月1日以后的建筑分两种情况处理:一种情况是2013年7月1日以后至项目发布征收决定书以前修建的完全无合法手续的房屋,如被征收户积极支持房屋征收工作,在规定期限内主动签约并按时搬迁,且经项目所属乡(镇)、街道办事处(新型社区)调查、研判、公示后,认定拟征收房屋是被征收户在贵州省范围内唯一居住用房的,按重置价给予补助,不给予二次装修补助。另一种情况是如被征收户不配合征收工作的,不予补偿,依法拆除。

(三)《实施细则(试行)》对选择产权置换中“人均45平方米”安置作了限定。西府办发〔2020〕88号对2013年7月1日以后建设的房屋,经调查、研判、公示无异议后,由乡(镇)、办事处召开专题会议研判认定结果按人均45平方米进行安置。考虑到征收工作中出现部分被征拆群众为了获得人均45平方米的安置,可能存在故意增加共同居住人口的情况,极易造成国有资产流失。为避免出现此情况,《实施细则(试行)》明确2013年7月1日以后修建的无合法手续房屋,原则上不予补偿;同时,考虑被征收人存在实际居住需求,《实施细则(试行)》针对2013年7月1日以后至项目发布征收决定以前修建的不同情况不同面积房屋的补偿安置作了进一步明确。如此,既可保证被征收户有房可住,也有效防止国有资产流失。

一审:汪乐

二审:代娟

三审:宋玉兴